Stå starkare inför höstens omförhandlingar – gör en lokalhyresutredning redan nu

Våren och sommaren är en utmärkt tid att förbereda sig inför höstens lokalhyresförhandlingar. För fastighetsägare som vill säkerställa en marknadsmässig hyra och samtidigt minska risken för framtida tvister och/eller skadeståndsskyldighet kan några timmars arbete med att genomföra en lokalhyresutredning göra stor skillnad.

Viktigt att agera i rätt tid
Därför är tajmingen viktig: För att undvika att formellt behöva säga upp hyresavtalet för villkorsändring, med de juridiska risker som detta innebär, är vår rekommendation att i god tid, minst 4–5 månader innan sista dag för delgivning av uppsägningen, inleda en dialog med dina lokalhyresgäster om de framtida villkoren för fortsatt nyttjande. Förhoppningsvis hinner ni då träffa en överenskommelse med lokalhyresgästen innan ni måste säga upp dem för att kunna kräva nya hyresvillkor.

Genom att vara ute i god tid finns möjlighet att föra en mer öppen och affärsmässig diskussion utan att omedelbart behöva precisera hyresnivå. Om tiden blir för knapp innan sista dag för delgivning av uppsägning riskerar hyresvärden att behöva säga upp avtalet och ange en hyresnivå i uppsägningen innan marknadsunderlaget är tillräckligt genomarbetat. En uppsägning på en för hög hyresnivå ökar risken för tvister, skadeståndsansvar och vakanser. Medan en uppsägning på en för låg hyresnivå kan leda till att du sänker hyresnivån generellt i fastigheten och/eller att du inte får täckning för alla kostnader för fastigheten.

Ett gediget underlag kan ofta vara avgörande
För att stå väl förberedd i förhandlingarna med era hyresgäster och för att få bästa möjliga resultat vid förhandlingarna behöver ni ha ett aktuellt och väl underbyggt underlag för vad som är skälig marknadshyran för lokalen. Det är här vår- och sommarmånaderna kommer in. Under den här perioden är det betydligt enklare men framför allt trevligare att promenera i området och identifiera lediga och/eller ny uthyrda jämförbara lokaler samt samla in och dokumentera information om likvärdiga hyror, standard och läge och övriga omständigheter som kan vara relevanta vid jämförelse av de olika hyresnivåerna.

En lokalhyresutredning bygger i stor utsträckning på jämförelser mellan likvärdiga lokaler. Med likvärdiga lokaler avses bland annat att lokalerna används för samma ändamål – restauranger jämförs med restauranger, kontor med kontor och butiker med butiker.

Gör en rättvis jämförelse
Vid jämförelse mellan de olika hyresobjekten är det också avgörande att lokalerna har ett likvärdigt geografiskt läge samt att lokalernas storlek och utformning i huvudsak motsvara varandra. Var i fastigheten som lokalen är belägen jämfört med jämförelseobjekten är också av betydelse. Kundtillströmning, närhet till parkering och tillgång till kollektivtrafik är även de faktorer som spelar in. Vilka faktorer som slutligen är särskilt betydelsefulla för respektive lokal varierar beroende på lokalens användningsområde. För butiker är kundtillströmningen av stor betydelse medan närheten till kollektivtrafik kan vara av särskilt viktig för kontor.

Ju mer aktuell och väl underbyggd information som finns tillgänglig, desto starkare blir underlaget vid en kommande hyresförhandling och/eller eventuell tvist.

Vårt råd är därför att passa på att använda vår- och sommarperioden till att göra en genomgång av marknaden i området där lokalen ligger. Dokumentera jämförbara lokaler, kontakta hyresvärden till respektive objekt och dokumentera hyresnivåer och övriga villkor, schematisk och överskådligt. Att utföra en väl genomarbetad lokalhyresutredning tar tid så vänta inte. Du kan givetvis alltid vända dig till oss för hjälp med utredningen, men du kan ofta göra dig själv en tjänst genom att först börja inventera underlaget på egen hand.

Gå även redan nu igenom gällande avtal och fundera över om det är några villkor som behöver förtydligas, skrivas om och/eller tas bort eller läggas till. Hur har samarbetet med hyresgästen fungerat?

När sensommaren kommer och det är dags att inleda dialogen med hyresgästen står du dig betydligt bättre rustad – både affärsmässigt och juridiskt – med en väl underbyggd lokalhyresutredning.

Viktigt att undvika skadeståndskrav
Tänk också på att du som hyresvärd kan bli skadeståndsskyldig mot hyresgästen om du vidhåller utgående hyra för fortsatt förhyrning om hyresgästen har sagt upp sitt hyresavtal och begärt sänkning av hyran och det visar sig att utgående hyra inte längre är skälig marknadshyra för lokalen. De senaste åren har konjunkturen och geopolitiska förändringar i vår omvärld medfört att marknadshyran på flera håll har sjunkit jämfört med för några år sedan.

Vill du/ni diskutera lokalhyresutredningar, marknadshyror och/eller omförhandling av lokalhyresavtal är du varmt välkommen att kontakta artikelförfattaren, advokat Åsa Thonfors